Quando il tuo condominio rinnova la polizza assicurativa, qualcuno legge davvero il contratto?
Non intendo il premio annuale, quello lo vedono tutti…
Le esclusioni, le franchigie, i massimali: le clausole che decidono se un sinistro viene coperto o rimane a carico dei condomini.
La risposta dipende in gran parte da chi ha scelto la polizza e soprattutto da chi rappresenta.
La differenza che quasi nessuno conosce
Nel mercato assicurativo italiano esistono due figure professionali che spesso vengono confuse: l'agente e il broker. Sembrano fare la stessa cosa. In realtà lavorano per interessi opposti.
L'agente assicurativo è il mandatario di una compagnia o di poche compagnie in esclusiva.
Quando ti porta un preventivo, ti sta offrendo i prodotti della sua rete. Non per forza il prodotto migliore del mercato, ma quello che ha a disposizione. Non è disonestà: è un vincolo strutturale.
Il broker assicurativo indipendente è invece il mandatario del cliente.
Iscritto al Registro Unico degli Intermediari (RUI sez. B), può accedere ai prodotti di tutte le principali compagnie del mercato e ha l'obbligo normativo di agire nell'esclusivo interesse di chi rappresenta.
Il concetto di "buy side" applicato all'assicurazione
Chi conosce il mondo della finanza sa che esiste una distinzione fondamentale tra “sell side” e “buy side”. Il sell side vende prodotti (banche d'investimento, collocatori). Il buy side gestisce e tutela il patrimonio del cliente (fondi, consulenti indipendenti).
La stessa logica si applica all'intermediazione assicurativa.
L'agente è sell side: il suo orientamento naturale è verso la compagnia che rappresenta.
Il broker è buy side: il suo orientamento è verso il patrimonio del cliente, che nel caso di un condominio coincide con il valore dell'immobile e la serenità dei condomini.
Questa distinzione non è teorica. Si misura concretamente al momento del sinistro, quando qualcuno deve difendere gli interessi del condominio davanti al perito della compagnia.
Il problema dell'asimmetria informativa
Una polizza assicurativa è un contratto scritto da chi la vende.
Questo crea inevitabilmente una cosiddetta “asimmetria informativa” strutturale:
- la compagnia conosce perfettamente le proprie clausole di esclusione, i propri massimali e le proprie franchigie.
- Il cliente mediamente no.
Questa asimmetria ha un costo reale e si manifesta nel momento peggiore, quello del sinistro.
Un broker indipendente colma questo squilibrio: sa dove cercare le esclusioni nascoste, come valutare se i massimali sono adeguati al valore reale di ricostruzione dell'edificio, quali franchigie sono accettabili e quali rendono la polizza sostanzialmente inutile in caso di evento grave.
Cosa analizza un broker sulla polizza del tuo condominio
Quando prendiamo in carico un condominio, non guardiamo solo il premio annuale.
Analizziamo:
- La zona di rischio - l'edificio è in area sismica? Vicino a corsi d'acqua? Questo incide direttamente sull'adeguatezza della copertura Cat Nat.
- I massimali di ricostruzione - il valore assicurato copre davvero la ricostruzione a nuovo dell'edificio? Spesso no.
- Le esclusioni - cosa non è coperto? Danni elettrici, allagamento da rigurgito fognario, atti vandalici?
- Le franchigie - sono proporzionate al rischio reale o rendono inutile la copertura per i sinistri più frequenti?
- La storia sinistri - come è stata gestita un'eventuale liquidazione precedente?
Solo dopo questa analisi ha senso confrontare i preventivi. Altrimenti si confrontano cose diverse senza saperlo.
Quando conviene affidarsi a un broker
La risposta breve è: sempre, per un condominio di qualsiasi dimensione.
Ma ci sono situazioni in cui la differenza è ancora più evidente:
- quando l'edificio è in zona sismica o idrogeologicamente sensibile,
- quando si avviano lavori straordinari che modificano il profilo di rischio,
- quando si è appena verificato un sinistro contestato, o semplicemente
- quando l'amministratore vuole presentare all'assemblea una scelta motivata e trasparente, non solo il preventivo più economico.
Il compenso del broker è generalmente incluso nella provvigione riconosciuta dalla compagnia. In molti casi il risparmio ottenuto attraverso un confronto di mercato supera ampiamente il costo della consulenza.
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