Un condominio delibera il rifacimento della facciata.
L'amministratore firma il contratto con l'impresa.
I lavori iniziano.
Tre settimane dopo, un operaio danneggia gravemente l'appartamento del secondo piano. L'amministratore comunica al condomino di aprire un sinistro con la compagnia.
La compagnia risponde: il danno non è coperto, la polizza globale fabbricati non include i rischi del cantiere.
È uno scenario che si ripete con una frequenza molto più alta di quanto si pensi.
E quasi sempre evitabile, con la giusta pianificazione assicurativa prima dell'inizio dei lavori.
Perché la polizza ordinaria non copre il cantiere
La polizza globale fabbricati, quella che quasi tutti i condomini hanno, è costruita per coprire l'edificio nel suo stato ordinario. Le garanzie tipiche riguardano incendio e scoppio, danni idrici accidentali, responsabilità civile per i danni che le parti comuni causano a terzi.
Quando si apre un cantiere, il profilo di rischio dell'edificio cambia radicalmente.
Entrano in gioco nuovi soggetti - l'impresa appaltatrice, gli eventuali subappaltatori, i fornitori di materiali - e nuovi tipi di rischio che la polizza ordinaria non è progettata per coprire:
- Danni causati dall'impresa durante i lavori agli appartamenti o alle parti comuni
- Infortuni degli operai e le relative responsabilità civili verso terzi
- Danni a soggetti esterni al condominio (passanti, veicoli, edifici adiacenti)
- Danni alle opere in costruzione prima del completamento e del collaudo.
Nessuno di questi scenari rientra nella copertura standard. Sono rischi del cantiere, e richiedono strumenti assicurativi specifici.
L'obbligo dell'amministratore - art. 1129 del Codice Civile
Questo è il punto che molti amministratori sottovalutano, spesso con conseguenze serie.
L'articolo 1129 del Codice Civile, introdotto nella formulazione attuale dalla riforma condominiale del 2012 (Legge 220/2012), stabilisce che l'amministratore ha l'obbligo di adeguare i massimali della polizza contestualmente all'inizio dei lavori straordinari.
Non è una raccomandazione di buona prassi. È un obbligo di legge vigente da oltre dieci anni.
L'interpretazione corretta della norma va oltre il semplice aggiornamento del valore assicurato dell'edificio. Significa verificare che l'intero sistema di coperture sia adeguato al rischio effettivo del cantiere che si sta per aprire.
Le conseguenze dell'inadempimento sono concrete: revoca del mandato da parte dell'assemblea, richiesta di risarcimento personale per i danni non coperti, coinvolgimento in procedimenti civili.
In caso di sinistro grave, la differenza tra un amministratore che ha adempiuto all'obbligo e uno che non lo ha fatto può essere la differenza tra una tutela legale sostenibile e un'esposizione patrimoniale personale significativa.
Le quattro coperture necessarie prima di aprire il cantiere
1. Adeguamento dei massimali della polizza fabbricati
Il valore assicurato dell'edificio deve essere aggiornato tenendo conto dell'incremento di valore che i lavori produrranno una volta completati. Se la ristrutturazione vale 400.000 euro, il massimale deve crescere di conseguenza, altrimenti l'edificio post-lavori risulta sottoassicurato dal primo giorno.
2. Polizza CAR - Contractors All Risks
È la copertura specifica per il cantiere.
Copre i danni alle opere in costruzione, i danni all'edificio esistente causati dall'esecuzione dei lavori, e i danni a terzi durante il cantiere.
Può essere stipulata dall'impresa appaltatrice ma il condominio deve verificare che esista, che i massimali siano adeguati e che non vi siano esclusioni che limitino la copertura per i rischi tipici di quel tipo di lavori.
3. Responsabilità civile dell'impresa appaltatrice
Ogni impresa seria ha una polizza RC. Ma averla non è sufficiente, bisogna verificare il massimale, la data di scadenza e l'assenza di esclusioni rilevanti.
Un massimale di 500.000 euro può essere adeguato per lavori di manutenzione ordinaria, del tutto insufficiente per una ristrutturazione strutturale. Questa verifica richiede pochi minuti, ma viene raramente fatta.
4. Garanzia decennale postuma
Per lavori che riguardano strutture portanti quali fondazioni, pilastri, solai e travi, la legge prevede che l'impresa garantisca l'opera per dieci anni da vizi e difetti costruttivi. Questa garanzia può essere assicurata con una polizza specifica. Non è obbligatoria per ogni tipo di lavoro, ma per opere strutturali è una tutela che il condominio dovrebbe sempre richiedere prima di firmare il contratto.
La checklist per l'assemblea — cinque domande da fare prima di deliberare
Quando l'amministratore presenta il preventivo per lavori straordinari, prima di approvarlo l'assemblea dovrebbe ottenere risposta a queste domande:
- La polizza CAR è inclusa nel preventivo dell'impresa o va stipulata separatamente, e da chi?
- Qual è il massimale della RC dell'impresa? È proporzionato al valore dei lavori?
- I massimali della polizza fabbricati verranno aggiornati prima dell'inizio dei lavori, come prevede l'art. 1129 c.c.?
- Per lavori strutturali: è prevista la garanzia decennale postuma?
- Tutta la documentazione assicurativa dell'impresa è disponibile e verificabile prima della firma del contratto?
Se l'amministratore non sa rispondere a queste domande, o le liquida come eccessive, è un segnale che la pianificazione assicurativa del cantiere non è stata fatta.
Quanto costa la copertura adeguata - e quanto costa non averla
Il costo delle coperture assicurative aggiuntive per un cantiere condominiale è generalmente contenuto: tra lo 0,5% e il 2% del valore complessivo dei lavori, a seconda della tipologia e della durata. Su un cantiere da 300.000 euro si parla di 1.500-6.000 euro di premio assicurativo aggiuntivo.
Il costo di un sinistro grave non coperto non ha una stima media utile, dipende dall'entità del danno. Ma i casi in cui l'esposizione ha superato il valore stesso dei lavori non sono rari. E in quei casi, la responsabilità ricade sull'amministratore che non ha adempiuto all'obbligo di legge.
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La polizza copre l'edificio com'era.
Il cantiere è un rischio nuovo, e non coperto.
